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在美国洛杉矶,尔湾的别墅算贵的吗?

编辑:天一编辑部   2019-06-20 04:31:38       来源:天一房产网   1978

阅读声明?#20309;?#31456;内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

  提到美国洛杉矶,我们通常说的有三个概念:洛杉矶市、洛杉矶县、大洛杉矶地区,这三个地区的关系是:洛杉矶市是隶属洛杉矶县的一个城市,洛杉矶县是隶属于大洛杉矶地区。如果拿大洛杉矶地区来比较,无论是旧金山、还是圣何塞等拥揽知名好学区的地区,房价已经在美国均处于前列,毫无疑问秒杀尔湾,因此在本文中我们指洛杉矶县来说。


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  尔湾,加州着名的优秀学区城市。在这里,你会发现在新社区的开盘盛况中,常常是华人挤爆头。时间再久一点,你会看到,在覆?#38054;?#20010;尔湾的着名的四大公立高中(现在是五大)里,华人比例胜过白人!中国虎爸虎妈们抢房抢到国外学区不是吹的。“好学区”才是在尔湾买房的大概率目标。

  

  先来看看目前尔湾房价处于怎样的状态。

  

  尔湾买房,基?#26087;?#36873;择的都是以别墅形态为主。这里社区规划从建市的时候就已经开始,环?#22330;?#35268;划、治安在美国都属于翘楚。目前中位数达100万,基?#26087;?#31526;合要在尔湾买个像样的学区房,需要100万美金这样的说法。


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  尔湾市场上最早年份的房源都随尔湾市建立的时间段开始,1970-1990年代的房产比较主流,主要分布在尔湾的中部偏西,3房以上的别墅房价在100万上下浮动(以下选择的均是3房以上别墅):


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  1970-1980年建的市场在售别墅


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  1980-1990年建的市场在售别墅

  

  最老牌的别墅区在我心目中是属于拥有“美国老克拉情结?#27604;?#22763;的首选。一些老别墅虽然经过一些重新的装修,内部看?#20808;?#26356;为现代化,同样无法改变我这心里这顽固的印象。?#27604;?#36825;些别墅价格也不菲,如Turtle Rock龟岩山的别墅中位数就可?#28304;?#21040;155万美金,市场上放量也不多,?#29616;?00万美金大约可以买个1990年代的别墅,来感受下这气场。

  

  Zillow上随随便便找了套300万的:420平方?#36164;?#20869;面积,占地1456平方米,5房6卫的双层独栋别墅!


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  ?#30340;?#23478;具在这么大的空间就?#25442;?#26174;得?#26519;兀?#22909;扎实的幸福?#23567;?#23567;编真的不想醒来……

  

  关于此类豪宅就不再YY了,对于尔湾的大部分潜在客户来讲,适合中产阶级选择、甚至适合中国人口味的,基本就分布在90年代以后、尤其是新建的社区了,我们来继续:

  

  1990-2000年代的房产价格可以说是上了一个台阶,分?#23478;?#26356;侧重到尔湾北部地区,这个时代建造的房产,在面貌上更为焕然一新,美国别墅的保养品质不错,因此也是目前选择二手房中比较理想的房龄。?#27604;唬?#20063;鲜为再见到100万美金以下的房子了。


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  1990-2000年建的市场在售别墅

  

  到了2000年以后的十年,房源分布更出现两极化,新建的房产除了向北部转移,能在老牌社区附近新建的房产,突显出“老牌”的价值来,房价开始向140-150万美金冲刺。而北部的主力房价则平稳在110-120万左右。


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  2000-2010年建的市场在售别墅

  

  而在2010年以后,尔湾北部偏东地区开始集合了美国众多知名开发商联合开始开发?#35828;兀?#25171;造全新的社区。知名的Lennar等大开发商均在其中,大量新房开始建设,得益于尔湾的声名远播、学区教育品质的稳定、美国房产市场回暖的大背景,在此购房的华人大幅上升,选择新社区、更为现代、成熟的生活环境的客户不乏其人,众多房产仅在1-2年内即告售完。


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  2010年至今建的市场在售别墅

  

  由于这部分地区新建房产比较密集,以至于新开设的第五大公立高中Portola High也是覆盖了这片地区的,师资力量有部分是从之前的“四大”集合过去,但目前?#24418;?#35745;入各类评分因此暂时看不到实际?#26441;ā?/span>


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  在这些美国本?#20004;?#20986;的开发商的共同努力下,成熟、便捷、丰富的配套及可满足多样需求的多类型物?#23548;?#25104;了气场惊人的新兴尔湾居住区,其中橙县大公园的房产拥有目前全世界最大的公园系?#22330;?#26159;尔湾最受瞩目的开发项目之一。它处于整个橙县的中心,被前市长Larry Agran称为“尔湾的心脏?#22303;?#39746;”。

  

  在洛杉矶,尔湾的别墅算贵的吗?

  

  2005年,全美最大开发商莱纳以6.5亿美元拍得大公园的土地,并将近1/3的面积用于建设公园。

  

  橙县公园的占地面积约1,400英亩,是纽约中央公园的两倍,在全美大型社区规划中排名第九。

  

  目前,大公园的规划相继落实,如:运动公园(已开放)、高尔夫球场俱乐部(2019年春天建成开放)、野生动物走廊(今年破土动工)、The Pools(2017年已开放)等;

  

  周边项目社区配套一流,全美知名顶级教育资源,如着名的尔湾联合学区、加州大学尔湾?#20013;?#31561;。项目位于获奖连连的Irvine Unified学区之内。包括Canyon View小学,Jeffrey Trail中学,以及Potolar High、Northwood High等。

  

  占据绝佳的地理位置,周边多个大型?#20309;?#20013;心,如尔湾光谱中心、南海岸?#20309;?#20013;心等。倡导绿色的生态环境以及环保的社区理念。


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  整个橙县大公园的开发,紧邻大公?#29240;?#36793;,在以莱纳公司、William Lyon Homes为首的全美10余家顶级房产开发商,共将建造9000余户住宅、138英亩社区公园。大公?#30333;?#23429;社区,也被正式列为尔湾城市规划第51号区域。大公园社区目前是全美最具标杆性大型新房社区。

  

  社区均获得众多社区建设及规划大?#20445;?#20840;美最佳生活?#20445;?#24180;底最佳社区,最佳可?#20013;?#31038;区?#20445;?#24180;度大型规划社区奖。

  

  在洛杉矶,尔湾的别墅算贵的吗?

  

  一期:Pavilion Park(一年前已售完)

  

  二期:Beacon Park(已售完)

  

  三期:Parasol Park(已售完)

  

  四期:Cadence Park(2018年开盘,销售过半)

  

  五期:Novel Park:4月开盘,分为7个社区,拥有联排、独立屋


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  回到尔湾别墅在洛杉矶算不算贵这个话题。

  

  尔湾的房产从比较老的建筑到全新开发的社区,其实一直?#26377;?#30528;“社区规划”的命脉,无论怀旧还是现代,都可圈可点,也绝对是加州可以给到一个安?#32435;?#27963;的理想宜居地,它的成熟度和大小环境的和?#24120;?#19981;是一?#30710;?#23601;的。而它的学校也是在加州屈指可数,因为基?#26087;?#20844;立高中都能达到9-10分(满分)这样优秀的程度。因此它绝对可以满足中国客户的主要刚需。

  

  相比美国南部的休斯顿、奥兰多等城市,尔湾并不是短期升值的“投?#24066;汀?#36164;产,自住的需求大于租赁投资,保值价值大于升值?#38405;堋?#26377;些人觉得尔湾房子贵,可能是拿它和美国其他投?#24066;?#22478;市的房价及同类物业做了比较,而忽略了它的学区价值和市场特点,也忽略了它“保值”的战略性地位;也有可能是参考了洛杉矶的“发展中城市”如奇诺(别墅中位价51.3万),或者更小些的钻石吧(别墅中位价73.2万)、核桃市(别墅中位价78万),但是,又忽略?#35828;?#22320;的经济产?#24403;?#26223;和规划的差距……

  

  参照物不同,得出的结论自然千差万别。最终我们的选择,都还是会回到从自身经济实力、置?#30340;?#30340;出发,经过理智的审判和喜好的鞭策,通向我们理想中的住宅。


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